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Quelles démarches dois-je effectuer pour louer mon appartement ?

Que vous souhaitiez louer votre résidence ou votre résidences secondaire, l’équipe de Patis Attitude est à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.

Votre résidence principale est le logement déclaré comme tel auprès de l’administration fiscale et dans lequel vous vivez 8 mois par an. En zone tendue, à Paris par exemple, vous ne pouvez excéder 120 jours de location de location par année civile.

Votre résidence secondaire est le bien que vous occupez ponctuellement dans l’année. Vous pouvez la louer pour des durées d’1 mois à 1 an, avec ou sans tacite reconduction.

Votre résidence locative est un bien pleinement destiné au locatif. Vous pouvez la louer pour des durées d’1 mois à 1 an, avec ou sans tacite reconduction.

Déclaration préalable d’une location meublée

Si c’est la première fois que vous louez en meublé votre résidence secondaire, locative ou principale et que vous débutez une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP), vous devez tout d’abord remplir le formulaire de déclaration de début d’activité P0i (cerfa11921*04) .
Vous devez adresser ce formulaire au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien loué est rattaché, dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité. Vous obtiendrez ainsi votre numéro SIRET.

Dans le cas de la mise en location de votre résidence principale, certaines communes obligent également le propriétaire à effectuer une déclaration auprès de la mairie de la ville concernée afin d’obtenir un numéro d’enregistrement. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre commune a mis en place cette procédure et savoir comment procéder, si tel est le cas.

A Paris, voici le lien du site de la mairie vous permettant d’obtenir votre numéro d’enregistrement : https://teleservices.paris.fr/meubles-tourisme/

Déclaration de vos revenus locatifs

Les revenus tirés d’une activité de location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Lorsque vous renseignerez le formulaire de déclaration de début d’activité de location meublée, vous devrez choisir votre mode d’imposition : le régime Micro-BIC ou le régime réel. Il est possible de changer de régime en cours d’activité de location meublée en envoyant un courrier avant le 1er février de l’année fiscale concernée.

Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 72 600€ par an, vous pouvez choisir entre le régime Micro-BIC ou le régime réel. Au-delà, vous ne pourrez opter que pour le régime réel d’imposition. Les recettes locatives incluent les loyers et les charges, c’est-à-dire toutes les sommes qui sont payées par le locataire au propriétaire ou au gestionnaire.

Au moment de vos déclarations, vous indiquerez vos revenus dans la case correspondant au régime d’imposition choisi.

 

Le régime Micro-BIC est plus simple puisqu’il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus (formulaire n°2042 C PRO) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Un abattement forfaitaire de 50% sera alors appliqué sur ces revenus locatifs. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite de l’ensemble des revenus locatifs.

Le régime réel, plus complexe, vous permet de déduire l’ensemble de vos frais et charges, et d’amortir votre bien et son mobilier. L’option régime réel est donc intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50 % des recettes imposables.

Dans le cadre de vos déclarations au régime réel, vous devez générer la liasse fiscale nécessaire (formulaire 2031, CERFA 11085), ses annexes (CERFA 10956), et télétransmettre l’ensemble de ces documents au centre des impôts des entreprises.
Nous vous conseillons de faire appel aux services d’un expert-comptable.

LMNP (loueur en Meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel) : Quel statut choisir ?

Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée.

Pour obtenir le statut de loueur meublé professionnel (LMP), les revenus issus de vos locations meublées :

  • doivent dépasser 23.000 €,
  • doivent dépasser les revenus de votre foyer fiscal.

Si l’une des conditions suivantes n’est pas remplie, vous serez alors automatiquement sous le statut de loueur en meublé non professionnel.

Si vos revenus locatifs meublés dépassent le seuil de 23.000 €, cela n’impose pas obligatoirement le statut LMP. Si ces revenus ne constituent pas plus de 50 % de vos revenus principaux, le statut LMNP pourra être conservé.


Les avantages des statut LMP et LMNP :

Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut imputer son déficit sur le revenu global du foyer fiscal, lorsque ses recettes sont inférieures aux charges.  Avec le statut LMNP, vous ne pouvez déduire votre déficit que sur vos revenus issus de vos locations meublées.

De plus, en tant que loueur en meublé professionnel, vous pouvez profiter d’une exonération totale des plus-values si vos loyers sont inférieurs au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 années civiles précédentes et si le bien est loué depuis au moins 5 ans. Alors que sous statut LMNP, vous devez attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale.

Enfin, le loueur meublé professionnel est exonéré du paiement de l’IFI contrairement au loueur en meublé non professionnel (LMNP).

 

Résumé

LMP

LMNP

Conditions

Les revenus de la location meublée doivent être :

– supérieurs à 23.000 € TTC par an

— supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils

Catégorie d’imposition IR

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Déficits

Imputables sur le revenu global (de tous les revenus) Imputables sur les revenus BIC non-professionnels de l’année

Amortissement – Déduction des intérêts d’emprunts et de la totalité des charges

Amortissement possible sous le régime réel Amortissement possible sous le régime réel

Plus-values

Régime des plus-values professionnelles, donc exonération :

– partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90.000 et 126.000 €

– totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90.000 €

Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale :

– au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu

– au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux

Charges sociales professionnelles, CSG, CRDS

RSI de 20,15 % à 43,20 % du revenu net professionnel Aucune charge sociale professionnelle
CSG / CRDS sur les revenus d’activité (9,7 %) CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %)

TVA

Pas assujetti à la TVA sauf bail commercial à un exploitant hôtelier

IFI

Exonération si conditions réunies :
– recettes > 23.000 €

-activité principale

-les revenus constituent 50% des revenus du foyer

Exonération si conditions réunies :
– recettes > 23.000 €

–  activité principale


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