Location meublée : tout savoir sur la fiscalité !

Vous envisagez de proposer un logement meublé à la location pour obtenir un complément de ressources ? Savez-vous comment déclarer ces revenus à l’administration ? À la différence de la location nue, ils relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et font l’objet d’une fiscalité spécifique. 

Louer votre bien en meublé suppose de choisir l’un des deux modes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel. Les formalités de déclaration et le calcul de l’impôt sont différents. Comment sélectionner la meilleure option en fonction de votre situation ? Nous vous aidons à décrypter la fiscalité de la location meublée pour un choix éclairé.

Location meublée : les critères d’éligibilité à la catégorie des BIC

Pour déclarer vos revenus en BIC, vous devez respecter certaines exigences. 

1. Louer un bien meublé

La première des conditions à respecter est de fournir un logement décent et meublé. Le locataire doit pouvoir s’y installer immédiatement. Dans le cadre d’une location à une entreprise, par exemple, le collaborateur en mobilité a besoin d’un bien prêt à vivre. La liste des équipements obligatoires est établie par décret, elle mentionne notamment : 

• la literie ; 
• le mobilier comme une table, des chaises, des étagères ou encore des luminaires ; 
• certains appareils électroménagers (réfrigérateur, plaques de cuisson, four) ;
• la vaisselle et les ustensiles de cuisine ;
• le matériel adéquat pour nettoyer l’appartement ou la maison. 

2. Avoir le statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel 

Dans les 15 jours suivant le démarrage de votre activité de location, vous devez vous immatriculer en tant que loueur meublé. Deux options existent : loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP).

Comment savoir quel statut vous concerne ? Deux critères permettent de le déterminer : 

• les recettes locatives s’élèvent à moins de 23 000 € par an ;
• les recettes locatives ne dépassent pas l’ensemble des autres revenus du foyer. 

Par défaut, et si vous remplissez au moins une des deux conditions ci-dessus, vous pouvez vous inscrire sous le statut LMNP. Sinon, c’est le statut LMP qui s’applique. 

Afin de déclarer votre activité, quelques démarches administratives sont nécessaires :

• connectez-vous sur le site de l’INPI ;
• complétez le formulaire P0i (nom, prénom, domicile, adresse du bien) ; 
• cochez vos choix fiscaux, à savoir le statut et le régime d’imposition. 

Vous obtenez votre numéro SIRET quelques semaines plus tard.

3. Ne pas être concerné par les cas d’exonérations 

Certaines recettes locatives sont exemptées d’impôt. En effet, l’administration ne taxe pas la location d’une partie de votre habitation principale dans les deux cas suivants : 

• La location occasionnelle d’un ou de plusieurs pièces à des personnes de passage pour un montant inférieur à 760 €/an. C’est le cas par exemple d’une chambre d’hôtes. 
• La location régulière d’une pièce qui constitue la résidence principale du locataire (ou une résidence secondaire en cas d’emploi saisonnier). Le prix du loyer ne doit pas dépasser un certain seuil. En 2022, ce montant (hors charges) est fixé à 142 €/m² pour la province et 192 €/m² pour l’Île-de-France.

Régime micro des locations meublées

Déclaration, abattement, avantages : examinons le régime micro-BIC.

Locaux meublés classiques

Un logement meublé « classique » est loué avec un bail d’habitation signé pour une durée de 1 an (9 mois pour un étudiant). Dans certains cas spécifiques, il peut être proposé avec un bail mobilité pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. 

Depuis le 1er janvier 2023, pour être éligible au régime micro-BIC avec ce type de meublé, les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 77 700 €. Toutefois, vous ne pouvez déduire aucune charge des loyers perçus. En compensation, un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué.  

Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes

Un meublé de tourisme est un hébergement proposé meublé à la location pour de courtes durées inférieures à 90 jours consécutifs. Une chambre d’hôtes se différencie du meublé de tourisme par la présence du propriétaire et par le service d’un petit déjeuner. 

En matière de fiscalité, ces deux types de location sont soumis aux limites des activités de vente et de fourniture de logement. Le plafond est fixé à 188 700 €. Si vos recettes ne dépassent pas ce seuil, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement de 71 %. 

Comment déclarer sa location meublée en micro-BIC ?

Vous déclarez vos recettes locatives (loyers et charges versés par votre locataire) en même temps que votre déclaration de revenus, grâce au formulaire 2042C Pro. Prenons deux exemples pour comprendre le mécanisme de l’abattement. 

Exemple 1 : vous avez perçu 10 000 € de recettes en 2022 avec une location meublée classique. L’abattement est de 50 %. Vous êtes alors imposé sur 5 000 € [10 000 – (10 000 x 50 %)= 5000]. 

Exemple 2 : vous avez perçu 22 000 € de recettes locatives avec une location meublée touristique. Vous bénéficiez d’un abattement de 71 %. La base imposable est donc de 6 380 € [22 000 – (22 000*71/100)]. 

Dans les deux cas, les recettes locatives après abattement sont intégrées aux autres revenus du foyer. Elles sont soumises au barème progressif de l’impôt. Voici le barème 2023 :

Ce barème est progressif. Pour un revenu net imposable de 32 000 €, l’impôt n’est pas de 32 000 € x 30 %. Il se calcule de la manière suivante :

Intérêt du micro-BIC

Le régime micro-BIC est très simple. Vous n’avez pas de comptabilité à fournir et vous déclarez rapidement vos revenus. Au vu de l’abattement proposé pour la location meublée classique, il est fiscalement intéressant si vos charges sont inférieures à 50 % de vos loyers. Si ce n’est pas le cas, le régime réel est plus adapté et vous permet d’optimiser votre imposition. 

Régime réel des locations meublées

Au-delà de 77 700 € ou sur option, vous êtes soumis au régime réel. Comment fonctionne-t-il ? 

Charges et amortissements déductibles

Sous le régime réel, vous pouvez déduire de vos loyers, les charges que vous payez véritablement sur votre bien, comme : 

• les frais d’établissement (constitution de société, frais de notaire) ; 
• les frais de gestion et d’assurances ;
• les intérêts d’emprunt ; 
• les frais d’entretien et de réparation ;
• les impôts (CFE, taxe foncière).

Vous pouvez également déduire l’amortissement des locaux et du mobilier. Ainsi, le prix d’achat du logement ne représente pas une charge déductible, mais il est amorti sur 40 à 50 ans. Le mobilier l’est sur 10 ans. 

Comment déclarer vos revenus au réel ?

Vous devez tenir une comptabilité et élaborer un plan d’amortissements. En plus de la déclaration 2042C-Pro, vous reportez les différentes données en transmettant une liasse fiscale (formulaire 2031) et ses annexes (formulaire 2033) à l’administration.  

Avantages et inconvénients du régime réel

L’intérêt de ce régime est de pouvoir déduire les charges et les amortissements pour réduire votre imposition, voire l’annuler. En revanche, la déclaration fiscale est complexe et se compose d’un bilan comptable, d’un compte de résultat et de tableaux d’amortissements. Les compétences d’un expert-comptable vous seront utiles pour les remplir correctement : c’est un coût supplémentaire à prendre en compte. 

LMNP vs LMP : quels impacts sur la fiscalité ?

Voilà un tableau comparatif du LMP et du LMNP en matière de fiscalité et de cotisations.

Autres prélèvements et taxes

Les recettes locatives sont soumises aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % pour la CGS, la CRDS et le prélèvement de solidarité. 

En tant que loueur meublé (professionnel ou non), l’administration vous considère redevable de la CET (contribution économique et territoriale). Cette dernière est composée de : 

• la CFE, cotisation foncière des entreprises ; 
• la CVAE, cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, applicable dès que votre chiffre d’affaires hors taxes est supérieur à 500 000 €. 

Vous devez également vous acquitter de la taxe foncière en tant que propriétaire du bien immobilier. 

Enfin, vous pouvez être assujetti à la TVA. C’est le cas par exemple si votre location se trouve dans une résidence avec services. Il faut que trois des quatre prestations ci-dessous soient assurées : petit déjeuner, linge de maison fourni, nettoyage régulier, réception. 

Avez-vous déterminé quel statut et quel régime correspondent le mieux à votre situation et vous permettent d’optimiser la fiscalité de votre location meublée ? Si vous pensez que des conseils ou un accompagnement personnalisé pourraient vous aider, nos spécialistes de la gestion locative sont à votre service.