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Location meublée : quelle fiscalité en 2018 ?

Location meublée : quelle fiscalité en 2018 ?

fiscalité

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides.

Le fait de louer votre bien meublé vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai.

Selon le montant de vos loyers, les règles de déclaration et d’imposition sont différentes.

Notez que pour les locations meublées hors locations saisonnières classées, le régime du micro-BIC s’applique automatiquement tant que le montant des loyers bruts perçus n’a pas atteint le seuil de 70 000€ (seuil qui était de 33 200€ jusqu’à fin 2017). Ce nouveau seuil s’applique dès les revenus 2017.

Ce nouveau plafond est valable pour une activité commencée au 1er janvier. En cas de début d’activité en cours d’année, il doit être ajusté au prorata temporis.

En louant un appartement meublé, vous disposez de deux options : soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes, soit vous les diminuez en appliquant un système de déduction des charges et d’amortissements.

La première chose à faire est donc de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, peu importe votre statut, loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour rappel, voici les différences entre un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :
Un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés, et ses revenus fonciers locatifs en meublé ne doivent pas excéder les autres catégories de revenus de son foyer fiscal.
Un Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
, lui, répond à ces 3 conditions :
• Ses recettes annuelles (loyers et charges) doivent être supérieures à 23.000 €. En cas de commencement d’activité en cours d’année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours où l’activité de loueur en meublé a été exercée.
• Ses recettes annuelles doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
• Il doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.

La fiscalité du régime micro-BIC

Il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes s’entendent du loyer et des charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires.

Avant de calculer l’impôt, le fisc applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % et vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes.

Exemple
Vous avez perçu 10 000€ de recette en 2017. Si vous optez pour le régime micro-BIC lors de la déclaration d’impôt 2018 sur les revenus 2017, les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit 10000*50% = 5 000 €. Vous êtes donc imposé sur 5 000€.

Il est toutefois important de savoir que vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…). Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 % de vos revenus locatifs. Au-delà, le régime réel est plus attractif.

Vous pouvez opter pour ce régime, et ce avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime (avant le 1er février 2019 pour les loyers de 2018)
L’option est valable deux ans et elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas, toujours avant le 1er février de l’année.

Le bénéfice imposable calculé après un abattement de 50 % est imposé dans la catégorie de l’impôt sur le revenu.

Enfin, sachez que jusqu’à présent, si les loyers perçus étaient inférieurs à 23 000€, vous deviez ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux. En 2018, ils passent à 17,2 % et sont calculés sur le montant des loyers après abattement.

La fiscalité du régime réel

Si le régime micro-BIC ne vous convient pas malgré son nouveau seuil, il existe une seconde alternative : vous pouvez opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel.

Le régime réel est appliqué automatiquement si vos revenus fonciers locatifs dépassent les plafonds du micro-BIC, ou à votre demande.

Ce régime est attractif car il permettra parfois de ne pas payer d’impôt. En revanche, les formalités et déclarations sont plus compliquées que celles du régime micro-BIC et vont nécessiter un expert-comptable.

Avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel :

Sous le régime réel, vous pouvez déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt.

Ainsi, toutes les dépenses telles que la valeur du bien, les intérêts d’emprunt, les frais et charges tels que les assurances, les frais d’agence, etc. pourront être déduites. Toutes ces dépenses cumulées peuvent rapidement atteindre et dépasser le montant de l’abattement de 50 % prévu dans le cas du micro-BIC.

Voici en détail les charges que vous êtes en mesure de déduire :
• Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les impôts locaux
• Les frais de gestion et d’assurances
• Les intérêts d’emprunt
• L’amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an
• L’amortissement des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année. Par exemple, pour un logement acquis 100.000€, vous pouvez déduire chaque année du montant des loyers 2.000€

Enfin, sous le régime réel, vous devez aussi ajouter 17.2 %, calculés sur le montant des loyers après abattement.

Vous l’aurez compris, ce régime est beaucoup moins simple que le micro-BIC puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d’amortissements. En outre, d’un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

Le régime réel étant plus fastidieux en termes de démarches administratives, fiscales et comptables, il vous faudra faire appel à un expert-comptable. Donc n’oubliez pas de prévoir ce coût dans vos calculs (entre 700€ et 1 500€ par an).

Malgré tout, le régime réel reste très intéressant fiscalement. Si vous avez un prêt et que l’amortissement du bien est possible, les loyers ne seront jamais imposés car les déductions seront énormes. Le gain fiscal compense alors largement les frais d’expert-comptable. En revanche, pour un appartement meublé avec un loyer modéré sans amortissement, il est probable que le coût de l’expert comptable soit trop cher pour compenser le gain fiscal.


RAPPEL

Le barème de l’impôt 2018 est le suivant :

Revenu net imposable

Taux d’imposition 2018

De 0€ à 9 807€

0%

De 9 807€ à 27 086€

14%

De 27 086€ à 72 617€

30%

De 72 617€ à 153 783€

41%

Au-delà de 153 783€

45%

Il est important de savoir que ce barème est progressif. Cela signifie que le barème sera utilisé par tranche l’une âpres l’autre.

Exemple :
Pour un revenu net imposable de 15 000, l’impôt de sera pas de 15 000 * 14%
Vous devez payez 0% de 0 à 9 807 € et 14% de 9 807 à 15 000 €.

Soit ici un impôt de : 9807 * 0 + (15 000 – 9807) *14%

 

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