Plus que jamais, la tendance est à la mobilité et les locataires recherchent des produits dans lesquels ils n’ont plus qu’à poser leurs valises. Pour suivre la demande, vous souhaitez faire évoluer votre bien, d’une location nue à meublée. Mais cela en vaut-il vraiment la peine ?
La première bonne nouvelle est que vous n’avez aucune autorisation spécifique à obtenir. Si le logement est vacant, vous pouvez basculer immédiatement. La deuxième bonne nouvelle : ce n’est pas si complexe quand on dispose de toutes les informations, et les avantages sont réels !
Découvrez les 5 étapes pour passer d’une location vide à une location meublée avec succès.
#1 Évaluez les avantages de la location meublée par rapport à la location vide
La location meublée présente de nombreux atouts : loyers plus élevés, avantage fiscal, attractivité du bien ou encore flexibilité du bail.
Des loyers plus élevés
Quel est le premier avantage de la location meublée pour un propriétaire ? Vous pouvez demander un loyer de 10 à 30 % plus élevé que pour un logement vide. Bien évidemment, les deux biens doivent être comparables : même surface, même quartier ou arrondissement avec des caractéristiques similaires.
Avantage fiscal
Les loyers que vous encaisserez sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour rappel, dans le cas d’une location vide, ce sont des revenus fonciers. Quelle différence ? Vous profitez d’un régime fiscal plus avantageux.
En effet, si l’ensemble des sommes perçues est inférieur à 23 000 € ou 50 % de votre revenu fiscal, vous êtes sous le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP. Vous choisissez alors entre :
- le régime fiscal micro BIC où seulement la moitié de vos recettes locatives est imposable ;
- le régime réel avec lequel vous pouvez déduire les amortissements et bénéficier d’une importante réduction de votre impôt.
Attractivité du bien
La location meublée est très attractive pour les locataires, notamment les étudiants. Elle leur évite d’avoir à acheter des meubles ou de faire des dépenses pour le déménagement par exemple.
Avez-vous également pensé à la location aux entreprises ? Ces dernières recherchent de plus en plus des biens de qualité. Elles les proposent comme logement de fonction à de futurs collaborateurs qu’elles souhaitent embaucher. Elles peuvent aussi s’en servir pour loger des salariés dans le cadre d’une mutation ou de missions ponctuelles.
De manière générale, une location meublée reste moins longtemps vacante, surtout dans les métropoles françaises où la demande est supérieure à l’offre.
Flexibilité du bail
Alors qu’un contrat de location pour un logement vide est de 3 ans minimum, la location meublée permet de proposer un bail plus court. En fonction du type de contrat choisi, cela va de quelques jours à 1 an. Ainsi, vous pouvez récupérer votre bien rapidement et en disposer librement.
#2 Choisissez votre formule de location meublée
Si vous décidez de passer d’une location nue à une location meublée, vous avez le choix entre différents types de bail.
Bail d’habitation
Le bail d’habitation s’applique aux logements qui constituent la résidence principale du locataire. Le contrat, soumis à la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, est conclu pour 12 mois minimum avec tacite reconduction (9 mois pour un étudiant sans reconduction). Vous pouvez demander le versement d’un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer hors charges.
Le loyer est fixé dans le respect de la réglementation sur l’encadrement des loyers. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 1 mois. En tant que propriétaire, vous avez un préavis de 3 mois à respecter pour résilier à la date anniversaire ou en vertu d’un des motifs prévus par la loi (vente, habitation…).
Bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat récent, programmé par la loi ELAN depuis 2018. Conçu pour les locataires en situation de mobilité (pour des études, une formation, un stage…), il est établi pour un à dix mois. Vous pouvez fixer le montant du loyer en respectant les règles d’encadrement des loyers. Avec ce bail, vous n’êtes pas autorisé à demander de dépôt de garantie ni à résilier le contrat.
Meublé de tourisme
Un bail de location saisonnière en meublé de tourisme vous permet de louer de 1 jour à 90 jours consécutifs maximum (et non renouvelable). Il concerne un bien que vous louez à des gens de passage et pour qui le logement ne représente pas leur résidence principale.
Vous n’êtes pas soumis aux mesures d’encadrement des loyers. En revanche, vous devez accomplir certaines démarches propres à la commune dont vous dépendez. Contactez votre mairie pour vous mettre en conformité.
Pour tout savoir sur la réglementation de la location saisonnière à Paris, consultez notre article !
# 3 Renseignez-vous sur la réglementation applicable à la location de votre meublé
Avant de louer votre bien en meublé, assurez-vous qu’aucune contrainte d’ordre légal ou privé n’affecte votre logement.
Encadrement des loyers
Dans plusieurs villes de France et dans les zones tendues où la demande locative est importante, différentes mesures visent à réglementer la tarification des loyers.
Il existe toutefois des règles communes. Par exemple, entre deux locataires, vous ne pouvez augmenter le loyer que sous conditions comme la réalisation de travaux ou l’ajustement du loyer.
Des contraintes spécifiques supplémentaires sont appliquées dans certaines zones. Ainsi, à Paris, le loyer doit être établi par rapport à un loyer de référence majoré déterminé par la préfecture.
Dispositif d’investissement locatif Pinel
Il est clairement défini dans la loi Pinel que la location doit se faire nue pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés à cet investissement. Néanmoins, une fois la période d’engagement passée (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez librement disposer de votre bien.
Règles spécifiques du meublé de tourisme à Paris
La réglementation parisienne est très stricte pour les meublés de tourisme. Vous devez vous enregistrer en ligne et déposer un dossier d’autorisation de changement d’usage avec compensation. Celle-ci a pour but de compenser la perte de surface habitable.
Règlement de copropriété
Ce dernier point peut avoir son importance : certaines copropriétés n’autorisent pas la location. Si votre logement se trouve dans une copropriété, n’oubliez pas de vérifier si son règlement vous permet de disposer de votre appartement comme vous le souhaitez.
#4 Achetez les équipements obligatoires pour louer votre bien meublé
Un bien en location doit être « décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », comme le stipule la loi Alur.
L’achat des équipements de votre bien est une étape essentielle dans le passage de la location vide à la location meublée. Il est indispensable de se conformer à la liste des équipements obligatoires définie par la loi. N’hésitez pas à privilégier la robustesse du mobilier. Ce dernier doit être opérationnel et en bon état pour plusieurs locations successives.
Afin que votre logement corresponde au confort et au standing recherchés par les futures locataires, veillez à choisir un mobilier et des équipements :
- fonctionnels ;
- dotés d’un design attractif sans être trop singuliers.
Vous pouvez les acheter ou bien les louer. Pour cela, il existe plusieurs sites qui proposent de la location de mobilier.
#5 Mettez votre meublé en location et trouvez un locataire !
Une fois la transformation achevée, vous allez mettre votre bien meublé sur le marché. Si vous vous occupez de l’annonce, pensez à intégrer les mentions légales obligatoires. Il s’agit notamment du montant du loyer et des charges, de la classe énergétique, de la surface, etc.
Estimer le loyer, rédiger l’annonce, choisir votre locataire, gérer les travaux d’entretien… Savez-vous que vous pouvez vous appuyer sur l’expertise d’une agence pour faire face à toutes ces démarches ?
Vous désirez passer votre location vide en location meublée ? Nos agents Paris Attitude vous accompagnent dans votre changement !
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