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Les diagnostics obligatoires à la mise en location ou vente de votre bien

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Depuis 1997, toute transaction immobilière doit répondre à certaines normes légalement obligatoires. Que vous souhaitiez proposer votre bien à la location ou le mettre en vente, il est impératif de faire appel à un professionnel pour effectuer un diagnostic global de l’état du logement.

Les diagnostics sont regroupés sous un seul et même dossier : le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier peut comprendre jusqu’à 10 diagnostics, qui varient en fonction du type de contrat (location, vente de bien individuel ou vente de bien en copropriété), mais aussi de l’ancienneté des installations, de la situation géographique ou encore de la date de construction du bien. Le but de ce dossier est de protéger la sécurité des biens et des personnes. Il s’établit également dans une logique de respect de l’environnement. Ces diagnostics donnent des informations obligatoires sur l’état du bien à l’acheteur ou au loueur, et doivent tous être réalisés par des professionnels certifiés.

LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES POUR UNE MISE EN VENTE

Lors de la mise en vente de votre bien, cinq diagnostics obligatoires doivent être effectués pour vérifier le bon état de votre logement. En fonction de la zone géographique et de la date de construction de votre bien, certains diagnostics optionnels tels que le diagnostic d’exposition au plomb ou la présence de termites doivent être ajoutés à votre DDT (dossier de diagnostic technique). 

Le « Diagnostic Performance Énergétique » (DPE) : d’une validité de 10 ans, ce diagnostic permet d’évaluer la consommation énergétique du logement, et le niveau d’émission de gaz à effet de serre qui en découle. Il permet d’estimer le coût des dépenses énergétiques en fonction de l’isolation, la qualité des équipements, etc.

Le diagnostic « Amiante » doit mentionner la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Ce diagnostique est obligatoire en cas de vente et doit être renouvelé tous les 3 ans. Si aucune trace d’amiante n’a été détectée, sa validité est illimitée. En revanche, en cas de diagnostic effectué avant 2013, il est obligatoire de le réitérer avant de proposer votre bien à la vente.

Le diagnostic « État des installations intérieures électricité et gaz » est obligatoire si ces installations ont plus de 15 ans. Ces deux diagnostics permettent de vérifier que les installations répondent aux normes de sécurité et sont en bon état de fonctionnement. Ils ont une validité de 3 ans en cas de vente.

Le diagnostic « État des risques et pollution » permet quant à lui de savoir si le logement est situé dans une zone à risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques…). Sa validité en cas de vente est de 6 mois.

Le « Constat de Risque d’Exposition au Plomb » (CREP) fait également parti des diagnostics à fournir si la date de construction de votre logement est antérieure au  1er janvier 1949. Il vise à mesurer la concentration en plomb des revêtements d’un logement (peinture, matériaux de construction…). Sa validité est d’un an, ou définitive si aucune trace de plomb n’a été détectée.

Pour les logements situés dans des zones décrétées « à risque » par arrêté préfectoral, il est également impératif de fournir un diagnostic « termites » (d’une validité de 6 mois) et un diagnostic « risque de mérules » (champignons). Le DDT devra aussi contenir un compte-rendu du contrôle des installations d’assainissement non collectif, pour les immeubles non raccordés au réseau public d’assainissement des eaux usées (valide 3 ans).

Enfin, pour la vente d’un logement en copropriété, il est obligatoire de fournir le diagnostic technique de l’immeuble (état général de l’immeuble, travaux éventuellement prévus tels qu’un ravalement de façade, etc.), le DPE collectif et l’attestation de surface privative (loi Carrez).

Le dossier de diagnostic technique regroupant tous ces documents doit être annexé à la promesse de vente. Afin de vous assurer d’être dans les conditions légales de vente, n’hésitez pas à demander à votre notaire la liste des diagnostics obligatoires. Attention, certaines formalités sont susceptibles d’être modifiées à partir du 1er janvier 2020.

DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES POUR UNE LOCATION 

Dans le cas de la mise en location de votre bien, les diagnostiques à effectuer sont sensiblement les mêmes que pour une mise en vente. Toutefois, les dates de validité de certains diagnostics peuvent varier.

Le « Diagnostic Performance Énergétique » (DPE) est toujours valable 10 ans, mais il devra figurer dans l’annonce de location. Cette dernière devra également mentionner la surface habitable (loi Carrez).

Le diagnostic « État des risques et pollution » (risques naturels, miniers et technologiques) aura une validité de 6 mois.

Le diagnostique « État des installations intérieures électricité et gaz » (si l’installation a plus de 15 ans) sera valable 6 ans.

Comme dans le cas d’une mise en vente, si la date de construction du logement est antérieure au 1er janvier 1949, le « Constat de Risque d’Exposition au Plomb » (CREP) devra faire partie des annexes du bail de location.

Le diagnostic « termites » devra également y figurer si le bien est localisé dans une zone décrétée « à risque » par arrêté préfectoral.

Enfin, le diagnostic « amiante » n’est pas obligatoirement à annexer au contrat, mais il doit pouvoir être consultable par le locataire à tout moment, et doit donc être effectué.

Ces documents sont à joindre en annexes du bail de location lors de sa signature. Les diagnostics doivent être pris en charge par les propriétaires et sont déductibles des revenus fonciers. En revanche, il n’est pas nécessaire de les fournir de nouveau lors d’une tacite reconduction du bail.

QUAND, ET PAR QUI FAIRE ÉTABLIR VOS DIAGNOSTICS ? 

Bien qu’il soit impératif de les faire figurer en annexes des documents de vente ou de location de votre bien, les diagnostics n’ont pas tous la même durée de validité et peuvent donc être réalisés en plusieurs fois. Il est néanmoins conseillé de les établir avant la publication de l’annonce (dans le cas d’une location, le diagnostic de performance énergétique doit, par exemple, y figurer), car cela permet d’anticiper d’éventuels problèmes. Veillez toutefois à faire attention aux diagnostics ayant une validité de quelques mois, qu’il faudra établir au dernier moment.

Le propriétaire est libre de faire appel au professionnel de son choix. Pour être légal, un diagnostic technique doit être réalisé par un professionnel agréé par la COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Cette association délivre des certificats d’accréditation d’une validité de 5 ans. La préfecture de votre département pourra vous fournir la liste des professionnels qualifiés pour les diagnostics. Il est également possible d’obtenir la liste des diagnostiqueurs qualifiés via des annuaires en ligne. Enfin, il n’existe pas de politique tarifaire réglementée, les prix des prestations pour un diagnostic peuvent varier en fonction des professionnels. Il est donc tout à fait possible de demander plusieurs devis, et ainsi faire jouer la concurrence.


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