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Location meublée : les différences entre la location principale et location secondaire

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En tant que propriétaire, vous avez le choix entre deux formules de location : la location principale et la location secondaire. Chacune possède ses propres caractéristiques, avec une gestion, une fiscalité et un contrat de location différents. Nous vous aidons à y voir plus clair entre ces deux formules.

Définition

Avant toute chose, il est primordial de bien comprendre ce que sont une location principale et une location secondaire (autrement nommée location saisonnière).

La location principale désigne le logement dans lequel le locataire vit toute l’année ou la plus grande partie de l’année. Encadré par la loi du 6 juillet 1989, ce type de logement est définit par l’article 2 comme devant être occupé huit mois par an au minimum pour être considéré comme location principale (sauf obligation professionnelle, maladie nécessitant une hospitalisation …). Ce logement dit de longue durée doit être habité par le locataire ou le conjoint de ce dernier, ou encore par une personne à charge.

A noter que la loi n’autorise pas à avoir deux résidences principales. 

 

La location secondaire est, au contraire, un logement de loisir, de mutation professionnelle de courte durée, etc. Il ne s’agit pas du logement principal du locataire durant l’année. Ce type de location est donc occupé de manière occasionnelle. Il peut être loué tout au long de l’année mais par différents locataires successifs.

A noter qu’une location secondaire peut être une maison ou un appartement, mais également un chalet, un mobil-home, etc.

Ce qui change avec le bail

Location principale ou location secondaire, ce n’est pas le même encadrement pour ce qui est du contrat de location. Il faut savoir que le contrat de location d’un logement principal est davantage encadré qu’un logement secondaire car affectant directement le logement du locataire. La loi qui l’encadre le soumet à plusieurs obligations qui ne concernent pas la location secondaire. 

En effet, étant encadré par la loi du 6 juillet 1989, toute location principale – qu’elle soit vide ou meublée – est soumise à une réglementation stricte incluant les droits et les devoirs des deux parties, propriétaires et locataires. 

Ainsi, pour une location principale, il est obligatoire d’établir un contrat de location écrit type, avec une durée minimale du bail et la possibilité de déposer un préavis pour se libérer du contrat, tant pour les locataires que les propriétaires. Le contrat de location doit donc impérativement recenser les droits et les obligations du propriétaire et du locataire et le bail conclu doit respecter les règles relatives aux locations à usage d’habitation principale. 

 

Le contrat de location d’un logement  secondaire n’est, quant à lui, pas encadré par cette loi. Il se fait donc librement entre le propriétaire et le locataire, qui en définissent les différentes modalités. De manière générale, ce type de location est soumis aux dispositions du Code Civil (articles 1708). De fait, le loyer, la durée de séjour dans le logement et la durée du préavis sont déterminés par le propriétaire. S’il y a une certaine liberté dans le cadre de ce type de location, il y a cependant obligation de signer un contrat. Celui-ci doit être signé en deux exemplaires. Un exemplaire doit être conservé par le loueur et un autre par le locataire.

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La location principale et la location secondaire d’un point de vue de la rentabilité et de la fiscalité

Pour ce qui est de la fiscalité, la location principale comme la location secondaire possèdent toutes les deux leurs avantages et leurs inconvénients.

Parmi les avantages de la location principale figure le fait que, en tant que propriétaire bailleur, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière mais pas de la taxe d’habitation si le locataire est dans le logement à la date du 1er janvier.  Si le locataire déménage dans l’année, il devra néanmoins payer la taxe d’habitation du logement qu’il occupait le 1er janvier précédant son déménagement. De votre côté, vous avez trois mois pour déclarer le déménagement de votre locataire au centre des impôts. Si vous oubliez de faire cette démarche, le règlement de la taxe d’habitation vous incombera . 

De plus, autre avantage, en tant que propriétaire, vous êtes en droit de demander au locataire de s’acquitter de certaines charges, comme l’entretien des locaux communs, l’eau, l’électricité, etc. Vous pouvez même, si vous le souhaitez, les inclure directement dans le loyer.

 

A savoir que la location principale meublée offre un autre avantage. En effet, en tant que meublé, ce type de location peut être soumis au régime forfaitaire (micro-BIC). Pour cela, vous devrez cependant oublier l’idée de séjourner quelques temps dans votre logement, que ce soit pour une durée de quelques jours ou de quelques mois dans l’année. Il vous faudra attendre que le bail prenne fin pour pouvoir en profiter un peu si tel est votre souhait. 

La location secondaire est intéressante sur le plan fiscal car elle relève automatiquement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de votre déclaration d’impôts. Il vous sera donc possible de bénéficier d’un abattement de 50 % de votre imposition (voire de 71 % selon le type de logement) en optant pour le régime micro-BIC.

Au-delà d’un certain seuil ou si vous en faites la demande, votre location secondaire sera  soumise au régime réel, avec un système de charges pouvant être déduites. Il s’agit d’un choix qui offre certains avantages mais qui se veut plus complexe d’un point de vue de la comptabilité.

À savoir également que, dans le cadre d’une location secondaire, en tant que propriétaire bailleur, vous devrez payer la taxe d’habitation en plus de la taxe foncière. De plus, il est aujourd’hui devenu obligatoire de s’inscrire au RSI (URSSAF) pour une location secondaire dont les recettes locatives annuelles dépassent les 23 000€. Ce qui entraîne des frais supplémentaires.

Le loyer

Concernant le loyer, il n’y a pas de différence entre la location principale et la location secondaire, si cette dernière n’est pas une location de tourisme. Ainsi, le montant du loyer est libre (c’est-à-dire fixé par le propriétaire), excepté si le logement se trouve dans un espace urbain situé en zone tendue. Auquel cas, il y a automatiquement une application de l’encadrement des loyers. Dans ce type de villes, le loyer d’un logement loué avec un bail d’habitation ou un bail mobilité (qui concerne la location secondaire) est soumise à un plafonnement lors de sa remise en location (entrée d’un nouveau locataire dans le logement) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire qui souhaite prolonger son contrat de location). A noter que des règles spécifiques s’appliquent sur les villes de Paris et Lille. 

Vous souhaitez mettre votre appartement en location principale ou secondaire ?  Propriétaires, nous vous accompagnons !


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