Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif à Paris ? Avant de sauter le grand pas, il est indispensable de se renseigner sur l’état du marché immobilier de la capitale. Divers critères permettent de prendre la bonne décision. Mieux vaut se pencher attentivement sur la rentabilité du projet d’investissement, sur la localisation du bien immobilier et son attractivité, sur le prix au mètre carré des logements ainsi que sur le type de bien à privilégier. Découvrez dans notre article tout ce qu’il faut savoir avant de bien investir dans le locatif à Paris.
Quel est l’état du marché de l’investissement locatif à Paris ?
Investir dans l’immobilier est le rêve de beaucoup de Français. Mais choisir l’endroit idéal pour un investissement reste une question primordiale. Viser une capitale est peut-être une solution optimale. Mais encore faut-il avoir toutes les garanties pour s’assurer de faire le bon choix.
Panorama de l’état du marché immobilier à Paris
Capitale de la France, Paris est la commune la plus peuplée du pays avec plus de 2 millions d’habitants intra-muros.
Paris se distingue de nombreuses villes du reste de la France par son manque d’offres de vente immobilière, comparé à la demande locative.
Le marché immobilier est actuellement considéré en tension. Il y a peu de logements en vente, mais beaucoup de demandeurs.
La différence entre l’offre et la demande y est tellement importante que les prix de l’immobilier flambent, ce qui conduit les investisseurs à se poser de nombreuses questions : la tension locative va-t-elle durer ? Mon projet immobilier sera-t-il rentable ?
Le manque d’offres sur le marché immobilier parisien s’explique notamment par le fait que peu de nouveaux immeubles sont construits. Les terrains à bâtir se font rares et la majorité des programmes neufs sont entrepris par la mairie afin de réaliser des logements sociaux. Rares sont les projets immobiliers destinés aux investisseurs.
Il est possible de constater que d’autres projets immobiliers voient le jour, mais ces derniers consistent uniquement à rénover des immeubles dont l’état nécessite une rénovation importante. Ce qui n’a aucune incidence sur l’augmentation des offres disponibles sur le marché immobilier parisien.
Force est de constater que la demande continue d’augmenter mais que l’offre ne suit pas la même tendance.
Aujourd’hui, les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier à Paris ont tout intérêt à se tourner vers l’ancien, l’immobilier neuf étant saturé.
Pourquoi la demande locative parisienne augmente-t-elle le prix du marché immobilier ?
Paris est réputée. La capitale française attire de nombreux locataires potentiels, ce qui réduit les risques pris par les investisseurs locatifs.
Il existe un véritable rapport de force entre l’offre et la demande, mais il reste visiblement en faveur des propriétaires. La demande locative est forte, il est donc plus aisé de louer son logement.
Les chiffres de l’INSEE confirment que l’Île-de-France est toujours attractive. De fait, le prix locatif reste très élevé par rapport au reste de la France. Autant de signes de sécurité pour un investisseur qui souhaite acquérir un bien dans la capitale.
Néanmoins, ce fort engouement pour la métropole a une incidence directe sur les prix de l’immobilier, qui ont augmenté de plus de 50% en 10 ans. Et l’avenir ne présage pas de diminution, puisqu’il est prévu une augmentation d’environ 2% du prix du mètre carré pour les achats dans l’ancien au sein de la capitale.
Le manque d’offres de logement face à la demande est donc l’explication directe des prix élevés de l’immobilier à Paris.
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Pourquoi la capitale attire-t-elle autant de locataires ?
Plusieurs facteurs expliquent le potentiel attractif de Paris pour les investisseurs immobiliers. Berceau économique, facultés réputées, monuments préservés… sont autant de raisons de visiter Paris ou de s’y installer.
Paris : une ville économique
La tension du marché immobilier parisien présente un avantage certain :
- Les personnes en recherche de logement sont nombreuses.
- L’attractivité économique de la capitale parisienne y est pour beaucoup.
Nul doute qu’en investissant dans l’immobilier à Paris, la mise en location du bien acquis par l’investisseur ne présentera aucune difficulté, au vu du nombre grandissant de demandeurs de logements.
En effet, Paris est une ville dynamique, dont l’ampleur économique n’a plus à faire ses preuves. La capitale française est l’une des 5 plus grandes métropoles du monde.
Son bassin de l’emploi y est dense, la ville attire des start-ups et les sièges sociaux venus s’installer dans la capitale sont de plus en plus nombreux. Deuxième métropole mondiale comptant le plus de sièges sociaux sur son territoire, Paris possède par ailleurs le premier parc européen d’immobilier de bureaux.
Les offres d’emploi sont donc très nombreuses et attirent autant les Français que les étrangers.
Paris se démarque par la présence de nombreuses multinationales, de nombreux bureaux et quartiers d’affaires en raison de sa place de n°1 mondial de l’innovation.
Les futurs investisseurs parisiens n’ont aucune inquiétude à avoir quant à la recherche de locataires, ce qui est un atout considérable dans le cadre d’un investissement immobilier.
De plus, la capitale française possède le 2e aéroport d’Europe et se situe au cœur de la zone euro.
À noter : Paris continue d’attirer du monde. La majorité des villes de banlieue proches de la capitale sont en plein développement : les sièges d’entreprises s’y délocalisent, les anciens quartiers sont rénovés, les lignes de transport sont prolongées. Le dynamisme du Grand Paris est une aubaine pour les investisseurs qui peuvent ainsi accéder à des logements moins chers en banlieue.
Paris : une ville étudiante
Outre l’attractivité économique de la ville de Paris, d’autres critères sont plus que favorables à un investissement immobilier dans la capitale.
Nul doute que les offres de location ne restent pas longtemps en ligne ou sur les vitrines des agences immobilières, quel que soit le quartier ou l’arrondissement. Paris attire les futurs locataires pour de multiples raisons.
De nombreux Français cherchent une location à proximité de leur travail ou de leur université. La capitale étant une ville universitaire, les étudiants en recherche d’un appartement se font de plus en plus nombreux.
Paris est la première ville étudiante de France. La capitale est convoitée par de nombreux jeunes qui poursuivent leurs études dans le supérieur, et qui souhaitent par la suite y trouver un emploi. Cet objectif étant facilité par le nombre d’opportunités professionnelles que la grande métropole propose !
Pour les étudiants, la ville offre de nombreux avantages :
- Un cadre de vie idéal grâce aux réseaux de transports qui facilitent leur va-et-vient.
- Des loisirs multiples (art, musée, bars, discothèques, concerts).
- Des opportunités de carrières.
- Des universités prestigieuses…
Paris : une ville touristique
Louer son logement à Paris est d’autant plus facile, compte tenu de l’ampleur prise par la location saisonnière ces dernières années.
De nombreux touristes sont à la recherche d’un bien immobilier pour le louer à courte durée afin de visiter la capitale. Ainsi, l’investisseur prend peu de risques en misant sur la pierre à Paris.
La multiplication des plateformes proposant la mise en relation entre propriétaires et visiteurs pour des locations de courte durée, telles que Airbnb, favorise la location saisonnière. Ces plateformes sont destinées à servir d’intermédiaire pour proposer des biens à la location de courte durée, en dehors de toute location de longue durée classique.
Cet engouement pour ce nouveau type d’hébergement favorise toutefois d’autant plus la tension du marché immobilier. Il restreint le nombre de biens mis en location pour une longue durée.
Mais ce mode de location offre parfois une rentabilité bien plus intéressante, ce qui conduit de nombreux investisseurs à opter pour cette stratégie d’investissement locatif.
Un investissement locatif immobilier à Paris vous préserve ainsi, quasiment à coup sûr, de toute vacance locative.
Paris attire les touristes pour de nombreuses raisons :
- Ville lumière, elle propose des activités culturelles diverses, une gastronomie appréciée au bout du monde, une attraction pour la mode reconnue. Les magasins de luxe, les musées, théâtres, opéras, salles de spectacles, jardins et parcs présents dans la capitale sont appréciés de tous les touristes.
- Réputée ville « romantique », Paris est une destination privilégiée des couples, encore très en vogue à l’heure actuelle.
L’attractivité et la population hétéroclite de Paris, composée de salariés de start-ups, de touristes ou encore d’étudiants, font de la capitale l’une des villes les plus sûres en termes d’investissement immobilier rentable.
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Quel est le rendement locatif parisien attendu ?
Paris offre de réelles opportunités en matière d’investissement immobilier. Son attractivité et son dynamisme attirent les investisseurs.
Toutefois, la rentabilité des investissements immobiliers n’est pas le premier critère retenu par ces derniers.
La rentabilité moyenne à Paris se situe entre 2% et 3% bruts. Ce taux n’est pas réellement un avantage pour un investisseur. Néanmoins, il est possible d’optimiser son achat immobilier en fonction du secteur.
En effet, les 18,19 et 20e arrondissements peuvent offrir une rentabilité de plus de 5%. Ces quartiers en développement ont un fort potentiel de valorisation. Investir dans l’ancien dans ces quartiers, rénover le logement et le louer meublé offre une rentabilité plus avantageuse.
Une rentabilité intermédiaire de 4 à 5% peut être obtenue dans les 10, 11, 12 et 17e arrondissements. Ces quartiers dynamiques proposent un juste milieu entre qualité de la localisation et rentabilité moyenne.
Paris est une valeur sûre pour les investisseurs. Les loyers restent élevés en comparaison avec ceux pratiqués dans d’autres villes françaises ou européennes, ce qui est un bon indicateur de stabilité du marché. La demande ne cessant d’augmenter, il est difficile d’imaginer une baisse des loyers.
Investir dans l’immobilier parisien, quels avantages en cas de revente ?
Le ticket d’entrée sur le marché de la capitale n’est pas donné. Investir à Paris reste réservé à des investisseurs ayant un projet ficelé.
En revanche, la « sortie » du projet est assurée. Investir à Paris présente l’avantage de se garantir une plus-value en cas de revente, notamment lorsque l’investissement est réalisé à long terme.
2 avantages sont donc à retenir :
- Compte tenu de la tension du marché parisien, l’investisseur n’aura aucune difficulté à revendre son logement.
- Plus l’investissement est long, plus la plus-value potentielle sera élevée en cas de revente.
Même si aucune boule de cristal ne permet de prédire l’évolution à long terme du marché immobilier parisien, il reste peu probable, compte tenu de la solidité de l’attractivité de la ville, qu’une vente à perte puisse être envisagée. Paris reste et restera un pôle économique, un pôle touristique et un pôle universitaire, qui engendre une forte demande en logements.
Quel bien immobilier choisir pour investir à Paris ?
Après avoir pris connaissance du marché de l’immobilier parisien dans le détail, il faut encore, bien sûr, choisir le bien immobilier « idéal » pour son projet d’investissement. La demande locative est forte, mais les biens immobiliers doivent être ciblés pour un rendement locatif optimal.
Opter pour l’achat d’un studio dans la capitale française est un excellent choix. La rentabilité des petites surfaces n’est plus à démontrer à Paris. Le montant du loyer par mètre carré pratiqué pour la location d’une petite surface est plus élevé que pour un appartement de grande superficie à prestations équivalentes.
Quels que soient le budget de l’investisseur et ses projets futurs en matière de gestion de patrimoine, il est toutefois conseillé de privilégier, quel que soit l’arrondissement, d’acquérir un studio ou un T2 pour parvenir à un meilleur rendement locatif.
Choisir d’investir dans un appartement plus grand peut néanmoins être intéressant si le propriétaire opte pour de la colocation, solution la plus adéquate pour que la rentabilité de l’investissement locatif soit optimale.
À noter : Un locataire à Paris reste en moyenne 1 à 2 ans dans son appartement. Ce constat s’explique notamment par la forte présence d’étudiants dans la capitale. Louer son logement meublé à Paris est une solution adaptée, puisque les étudiants et jeunes actifs n’ont, très généralement, pas de meubles et s’orientent davantage vers une location meublée. De plus, louer meublé présente de nombreux avantages fiscaux.
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Dans quel arrondissement parisien investir pour réaliser un investissement locatif intéressant ?
Comme dans toute grande commune, la rentabilité d’un achat locatif à Paris est liée à la situation précise du bien immobilier. Il est donc important de définir dans son projet d’investissement les arrondissements ou secteurs recherchés.
En fonction du projet d’investissement immobilier de l’investisseur, certains arrondissements ou quartiers de Paris sont à privilégier :
- Celles et ceux qui souhaitent investir dans un quartier bourgeois doivent privilégier les 16 premiers arrondissements de Paris qui proposent de vieux immeubles Haussmannien, dont le cachet est incontestable, et dont la valeur est certaine sur le marché immobilier parisien. Toutefois, le prix au mètre carré pratiqué dans ces arrondissements est élevé. Les investisseurs intéressés par ce type d’investissement sont ceux qui ont mis en place une stratégie patrimoniale avec objectif de revente et de plus-value.
- Celles et ceux qui souhaitent investir à Paris pour bénéficier d’une rentabilité optimale doivent davantage viser les quartiers populaires comme les 18, 19 et 20e arrondissements. Les biens immobiliers de petite surface y sont beaucoup plus présents et ces quartiers attirent à la fois les étudiants, les touristes et les salariés au budget modeste.
Avant d’investir dans un bien immobilier au sein de la capitale, il est donc important de définir son projet d’investissement pour déterminer quel secteur ou quel arrondissement viser.
Qu’en est-il de l’encadrement des loyers à Paris ?
À Paris, le loyer de base, comprenant le montant du loyer hors charges et hors complément de loyer, est encadré. Un investisseur ne peut donc pas exiger des mensualités qui dépassent le loyer de référence en vigueur à la date de signature du bail.
Autrement dit, l’investisseur ne peut pas choisir unilatéralement le montant du loyer qu’il souhaite fixer.
Un simulateur permet de connaître le loyer de référence majoré à retenir pour Paris.
Dans l’hypothèse où le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire a la possibilité de faire une demande d’abaissement du loyer au propriétaire.
Cet encadrement de loyer peut freiner certains investisseurs. Il convient néanmoins de nuancer ce refroidissement. Le dispositif d’encadrement des loyers vise surtout les marchands de sommeil et les augmentations abusives de loyer.
Au montant du loyer de référence majoré, le propriétaire peut appliquer un complément de loyer. Ce complément est justifié par la localisation du logement ainsi que par son confort, mais son application est juridiquement très floue.
Ce qui est finalement demandé aux propriétaires est de louer à un juste prix. L’encadrement des loyers ne doit pas être un frein pour un investissement à Paris.
Quels sont les prix au mètre carré à Paris pour un investissement immobilier locatif ?
Avant d’investir dans l’immobilier, que ce soit à Paris ou partout ailleurs en France, il est indispensable de se renseigner sur les prix au mètre carré appliqués à l’endroit convoité.
À Paris, ces prix varient en fonction des arrondissements et des quartiers.
Les arrondissements parisiens sont découpés de la manière suivante :
- Du 1er au 7e arrondissement, le prix du marché immobilier est le plus cher. Il oscille entre 12 000 euros et 17 000 euros au mètre carré en janvier 2022.
- Dans les 12, 13, 18, 19 et 20e arrondissements, le prix au mètre carré est de moins de 10 000 euros.
- Dans le 16, 17 et 9e arrondissements, le prix au mètre carré est compris entre 11 000 et 12 000 euros.
Quelles sont les perspectives d’avenir pour l’investissement locatif parisien ?
Le début d’année 2022 s’est démarqué par une baisse des prix de l’immobilier à Paris intra-muros, que ce soit dans les arrondissements du centre ou au cœur de la banlieue.
Constatation est faite que les prix ont baissé et que les transactions immobilières ont augmenté.
Les différentes phases de confinement ont conduit les Parisiens à quitter la capitale pour se tourner vers la banlieue ou la province, ce qui a engendré un réajustement des prix dû à un nouvel équilibre entre l’offre et la demande locative.
En juin 2022, les notaires de Paris enregistrent plus de 40 000 ventes en 12 mois en Île-de-France.
D’après Capital et la Fnaim, le prix de vente moyen au 1er novembre 2022 à Paris était de 10 764 euros au mètre carré. Ce chiffre démontre une baisse de 1,1% depuis l’année précédente mais une augmentation de 0,8% au cours des 3 derniers mois.
Le marché immobilier parisien est réellement marqué par de constantes évolutions.
En novembre 2022, les chiffres moyens de vente des biens immobiliers en fonction de leur type sont les suivants :
- Une maison T3 : 15.519 €/m²
- Une maison T4 : 15.460 €/m²
- Une maison T5 : 15.126 €/m²
- Une maison T6 et + : 17.566 €/m²
- Un appartement T1 : 10.659 €/m²
- Un appartement T2 : 10.376 €/m²
- Un appartement T3 : 10.443 €/m²
- Un appartement T4 et + : 11.153 €/m²
On note ainsi une légère remontée des prix de l’immobilier à Paris depuis le 2nd trimestre 2022.
Toutefois, l’état du marché immobilier parisien n'effraie pas les investisseurs. La capitale reste une valeur sûre en termes d’investissement immobilier. Les demandeurs de logement seront toujours présents, quel qu’en soit le prix.
Malgré la tension du marché immobilier parisien et les prix élevés des biens, investir dans la pierre au sein de la capitale reste une valeur sûre pour les investisseurs. L’attractivité de la ville d’un point de vue économique, universitaire ou touristique est la raison pour laquelle les locataires ne manquent pas. Mais encore faut-il investir dans le bon quartier et choisir le bon logement. Bon investissement Parisien !
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