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Immobilier: régime réel ou micro, comment choisir ?

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En tant que bailleurs proposant une location meublée, vous êtes soumis à une obligation de déclaration des loyers perçus chaque année de la location de vos biens immobiliers. Pour une optimisation de vos revenus locatifs, vous pouvez choisir entre les deux régimes fiscaux que le micro et le régime réel. Tel un guide, cet article vous aide à faire votre choix entre ces deux systèmes d’imposition en présentant les caractéristiques de chacun.

Régime du micro : ses modalités, avantages et inconvénients

Le régime du micro ou de la micro-entreprise fait partie des régimes déclaratifs d’imposition dont vous pouvez relever en tant que loueur meublé. Il s’applique à vous de plein droit si vous êtes un bailleur dont la totalité des loyers bruts perçus annuellement ne dépasse pas 70 000 €. Il convient de souligner que l’ajustement de ce plafond au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile est admis en cas de nécessité. Pour ce qui est des recettes locatives prises en compte pour ce seuil, elles correspondent à l’ensemble des loyers que vous percevez durant l’année à l’exception des recettes accessoires.

Mode de détermination du bénéfice taxable avec le régime du micro

Dans le cadre du régime du micro, le bénéfice taxable s’obtient en appliquant à vos recettes locatives un abattement forfaitaire de 50 %. En clair, vos revenus locatifs annuels sont diminués de moitié grâce à cette mesure fiscale. Cet abattement forfaitaire de 50 % est appliqué par le fisc en vue de la couverture de la totalité des charges et frais exposés. En aucun cas, il ne peut être en dessous de 305 euros. 

Concrètement, le bénéfice de cet abattement forfaitaire signifie que vous ne payerez d’impôts que sur la moitié de vos recettes dans votre tranche d’imposition lorsque vous relevez du régime du micro. Prenons l’exemple d’un bailleur qui perçoit 30 000 euros annuellement au titre de la location de son logement meublé. Il ne va déclarer que 15 000 € de revenus nets, l’équivalent de 50% de 30 000 €. Quant à la différence qui est de 15 000 €, cette somme est sensée couvrir l’ensemble des charges de propriété acquittées.

Les principales obligations du bailleur dans le cadre du régime du micro

Au nombre de deux, ces obligations sont à la fois déclaratives et comptables. Lorsque vous êtes soumis au régime du micro, vous devez procéder à un report direct du montant de vos recettes locatives sur votre déclaration de vos revenus. Ensuite, c’est à l’administration d’appliquer l’abattement de 50 %. Si vous êtes un loueur meublé non-professionnel, sachez que vos revenus provenant de la location de votre bien immobilier seront soumis de façon automatique aux prélèvements sociaux. Pour ce qui est des obligations comptables, elles se résument essentiellement à la tenue d’un livre des achats et d’un livre des recettes.

Les avantages de l’option du régime du micro

Comme signifié précédemment, le principal avantage du régime d’imposition du micro réside dans la simplicité des formalités déclaratives. La procédure très simple avec cette formule consiste à reporter uniquement vos recettes locatives dans la case 5ND de votre déclaration de revenus. Celle-ci se trouvant sur l’imprimé 2042 C Pro. En tant que bailleur, vous n’avez rien à calculer dans la mesure où c’est à administration fiscale que revient la tâche d’appliquer l’abattement de 50 %. Les agents du fisc procèdent ensuite à l’ajout du résultat de cette opération à vos autres ressources imposables avant de soumettre le total obtenu au barème de l’impôt sur le revenu.

Les formalités relatives au régime du micro de la location meublée se caractérisent elles également par leur allègement en termes de traitement comptable. Pour la consignation de chacune des opérations financières liées à la location de votre bien immobilier, la tenue d’une comptabilité analytique n’est pas nécessaire. Votre statut de loueur meublé ne vous oblige qu’à tenir qu’un livre des charges et un livre des recettes. Dans ces conditions, vous pouvez en tant bailleur, vous passer des services d’un expert-comptable.

Les limites d’une imposition de vos revenus locatifs au régime du micro

En dépit de ses multiples avantages tels qu’un abattement très intéressant sur les revenus locatifs et une comptabilité d’une grande simplicité, le régime du micro possède quelques inconvénients qu’il convient de connaître. Parmi les limites majeures de ce système fiscal, on peut citer l’impossibilité pour le loueur de déduire des frais au titre de l’amortissement de son logement ou des charges en rapport avec celui-ci. De plus, c’est une option qui cesse d’être avantageuse pour son bénéficiaire dès lors que les charges sont supérieures dépassent les 50 % de vos recettes locatives.

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Tout savoir sur le régime du réel en location meublée

Pour les loueurs en meublé, le régime du réel est un système d’imposition permettant une déduction de leurs revenus locatifs l’ensemble des charges liées au bien immobilier loué. C’est un régime plus avantageux sur le plan financier que celui-ci du micro bien que plus complexe.

Les conditions d’application du régime du réel

En votre qualité de loueur meublé, vous êtes automatiquement soumis au régime du réel dès lors que vos recettes locatives sont supérieures à 70.000 €. Toutefois, il est possible d’opter pour cette formule d’imposition en dessous de ce plafond. Dans ce cas, il faut notifier au fisc sa décision par l’intermédiaire d’une lettre connue sous l’appellation de courrier de levée d’option. L’envoi de celle-ci doit intervenir avant le 1er février de l’année d’imposition. C’est au centre des impôts des entreprises dont relève le bien immobilier mis en location que doit être envoyée cette lettre en recommandée avec accusé de réception. Il convient en outre de noter que ce courrier contient nécessairement certaines informations comme par exemple de l’adresse du bien loué et du régime fiscal choisi. Gardez à l’esprit que cette option demeure valable pour deux années consécutives et reconductible de manière tacite après le 1er février lorsque le bénéficiaire ne fait pas connaître son intention de changer de régime d’imposition.

Méthode d’imposition de vos revenus locatifs dans le cadre du régime réel

Dans le cadre du régime réel d’imposition en matière de location meublée, le bénéfice imposable s’obtient en retranchant du montant des loyers les amortissements et les charges déductibles. Sont ainsi comprises dans les charges à déduire, la taxe foncière, les honoraires de gestion, les factures d’entretien et de réparations, les factures du petit équipement, les frais de tenue de comptabilité, les frais d’assurance, les honoraires de l’expert comptable, les abonnements et consommations inclus dans le montant du loyer, les frais de procédure en cas de survenance d’un litige avec un locataire, les droits d’enregistrement et les frais de notaire et les intérêts de l’emprunt et frais de dossier. Pour ce qui est des amortissements déductibles, ils concernent le logement, les travaux autres que ceux liés à la réparation et l’entretien du bien loué ainsi que le mobilier et le matériel.

Les avantages du régime réel en location meublée

Le régime réel offre aux loueurs meublés deux principaux avantages. C’est en effet un système fiscal qui permet de déduire la totalité des charges en rapport avec le bien immobilier mis en location. En optant pour ce régime, vous pourrez donc procéder à une déduction du montant de vos loyers, des charges telles que la taxe professionnelle, les intérêts d’emprunt, les honoraires de notaire, les charges de copropriété ou encore les frais liés aux travaux et à l’assurance. La possibilité pour le bailleur en location meublée d’obtenir une imputation du déficit éventuel constitue en outre un autre atout majeur du régime réel d’imposition.

Les inconvénients du régime réel d’imposition des loyers en meublé

La complexité des formalités de déclaration constitue la principale limite du régime réel d’imposition des revenus locatifs en meublé. Contrairement au système du micro, le contribuable doit certes fournir au centre des impôts des entreprises de rattachement du bien loué par télétransmission une déclaration spéciale n° 2031, mais sa tâche n’en demeure pas moins facile. La télédéclaration adressée au fisc doit inclure un certain nombre de documents dont un bilan simplifié, un compte de résultat simplifié de l’exercice, un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables, un tableau des amortissements, des immobilisations et des éléments fournis au régime fiscal des moins-values et des plus-values sans oublier le tableau qui permet le calcul de la valeur ajoutée réalisée au cours de l’exercice. Comme vous pouvez le voir, l’établissement de tous ces documents requiert une expertise en comptabilité que possédera rarement le bailleur. Ce qui l’oblige à recourir aux services d’un expert-comptable. Une telle sollicitation engendre forcément des frais supplémentaires pour le loueur en meublé.


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