Investissement locatif à Paris : Enquête sur le 7e arrondissement

Sélectionner le 7e arrondissement de Paris pour investir, c’est miser sur le prestige de ce quartier situé à l’ouest de Saint-Germain-des-Prés. Il abrite des immeubles cossus et la tour Eiffel, symbole emblématique de Paris et de la France à l’échelle internationale. Plusieurs paramètres sont à prendre en considération avant d’exécuter votre projet immobilier comme la localisation, la rentabilité ou encore la tension locative. 

Retrouvez la synthèse réalisée par nos conseillers Paris Attitude et préparez sereinement votre investissement locatif dans le 7e arrondissement.  

7e arrondissement de Paris : investir en maîtrisant les détails du marché immobilier

Vous devez non seulement réfléchir à vos motivations, mais également définir le rendement de l’opération en intégrant les tendances du marché.    

Les principes à connaître

Investir dans le locatif nécessite une vision claire de la situation immobilière du 7e, à savoir : 

• le coût moyen du mètre carré selon les rues et leur attractivité ; 
• la demande locative, afin de vous assurer des loyers réguliers ;
• le mode de location à privilégier : meublée ou non meublée, location saisonnière ou de longue durée ;
• le type de bien qui se loue le mieux et les locataires cibles ;
• les mesures réglementaires et fiscales en vigueur. 

Ensuite, réfléchissez à l’objectif principal que vous poursuivez, par exemple : 

• profiter d’un investissement durable, moins impacté que les placements boursiers ; 
• construire un patrimoine pour mettre sa famille à l’abri ; 
• disposer d’un revenu complémentaire ; 
• préparer sa retraite ; 
• défiscaliser. 

Les mouvements immobiliers du secteur

48 520 personnes ont élu domicile dans ce quartier situé rive gauche de la Seine, entre le 6e et le 15e arrondissement. Il compte 39 508 logements sur 4,1 km², dont deux tiers sont occupés à titre de résidence principale et les locataires représentent 48 % des occupants. 

Les habitants de cet arrondissement apprécient leur qualité de vie et la durée moyenne d’emménagement le confirme : 

• 21,4 ans pour les propriétaires ; 
• 7,5 ans pour les locataires. 

L’attractivité et le prestige du quartier se répercutent sur les prix qui n’ont cessé de monter entre 2000 et 2021. Depuis deux ans, avec le durcissement historique des conditions de crédit en France, les courbes ont connu un léger fléchissement (-3,6 %). Néanmoins, l’augmentation reste très intéressante pour ceux qui ont acheté il y a une vingtaine d’années (+21 %). 

La rentabilité d’un bien dans le 7e

Pour déterminer la rentabilité d’un investissement dans cet arrondissement, vous avez à votre disposition deux concepts : 

• la rentabilité brute, calculée en divisant le loyer annuel théorique (soit 12 mensualités) par le prix d’acquisition. 
• la rentabilité nette, qui affine ce calcul en retranchant les charges au loyer et en ajoutant les frais annexes au prix d’achat.

Sachez que ces deux valeurs, ainsi déterminées, doivent être positives pour que votre investissement soit profitable. En général, la rentabilité brute moyenne à Paris s’établit entre 2 et 3 %. 

Les prix relevés fin 2023

Dans le 7e arrondissement, le mètre carré se négocie aux alentours de : 

• 14 245 €, dans le cas d’un appartement (de 10 456 € à 23 826 €) ; 
• 14 727 €, si c’est une maison (de 8 649 € à 25 584 €).

Étudions maintenant deux biens proposés à la vente en novembre 2023.   

À noter : le deuxième bien est une passoire énergétique et il est interdit de le louer en l’état. Dans un premier temps, vous pouvez tenter une négociation pour diminuer le prix. Ensuite, après des travaux - finançables en partie grâce à des aides de l’État - vous pouvez envisager la colocation au loyer de référence majoré (34,8 €/m²).    

Les quartiers du 7e arrondissement

Le 7e est divisé en 4 quartiers administratifs et l’on observe des variations entre ces différents secteurs. 

Invalides

Le quartier est très connu pour l’Hôtel des Invalides et son dôme doré si caractéristique. Les 5 800 habitants apprécient la proximité de nombreux commerces ainsi que les établissements d’enseignement. Après Saint-Thomas-d’Aquin, c’est ici que les investisseurs vont rencontrer les prix les plus élevés : 

• un prix moyen de 15 659 €/m² ;
• avec un maximum, rue de Constantine, à deux pas de l’esplanade des Invalides (18 910 €/m²) ; 
• et un minimum, avenue de la Motte-Picquet (13 287 €/m²). 

Saint-Thomas-d’Aquin

C’est le quartier le plus cher de tout le 7e arrondissement. Les touristes et les amateurs de haute couture apprécient les boutiques luxueuses de la rue de Grenelle. Les étudiants y sont nombreux en raison de la présence de Sciences Po. D’anciens hôtels particuliers de la rue de Varenne sont maintenant devenus des bâtiments gouvernementaux, à l’image du plus célèbre d’entre eux, l’Hôtel de Matignon (résidence du Premier ministre). 

Dans ce secteur, le mètre carré se négocie aux alentours de : 

• 13 691 €, rue Saint-Dominique ;
• 18 800 €, rue de Commailles. 

En moyenne, prévoyez un budget de 16 307 €/m².

École-Militaire

Ce secteur, très prisé des couples et des actifs, propose un beau maillage d’écoles et d’accueil de jeunes enfants. Il abrite lui aussi des bâtiments officiels comme le siège de l’UNESCO, le ministère de la Santé et l’ambassade d’Ukraine. Le tableau ci-dessous reprend les montants observés au dernier trimestre 2023 : 

Gros-Caillou

Le quartier de Gros-Caillou possède un patrimoine culturel et touristique riche, dont la tour Eiffel et le musée du quai Branly. Les habitants profitent des commerces, des restaurants et des cafés. Ils bénéficient aussi de la proximité du Champ-de-Mars, ancienne place militaire devenue jardin public, classé à l’UNESCO depuis 1956. 

Dans cette zone, les artères les plus prisées se trouvent vers la tour Eiffel, comme l’avenue Émile Deschanels où le mètre carré se cède à 17 939 €. À l’inverse, les rues un peu moins attractives affichent un tarif de 12 004 €/m² (passage de la Vierge). En moyenne, comptez 13 463 € du mètre carré pour investir dans ce secteur. 

La typologie des biens

Le parc de logements du 7e arrondissement parisien est composé presque exclusivement d’appartements. En effet, les maisons ne représentent que 1 % des biens. 

En étudiant le diagramme ci-dessus, on se rend compte que : 

• les petites surfaces sont majoritaires ; 
• les appartements de 5 pièces et plus représentent environ 1 bien sur 5.

Dans cet arrondissement, les logements neufs sont extrêmement rares (85 % des constructions datent d’avant 1970). Il est en revanche possible de trouver différents styles architecturaux : 

• Haussmannien, dans le quartier Gros-Caillou ; 
• Art Nouveau puis Art Déco entre 1900 et 1920 ;
• un style plus sobre avec l’apparition du béton armé dans les années 30, par exemple vers la rue de l’Université. 

Investissement locatif dans le 7e : les bénéfices

Prestige, forte demande locative et attractivité du quartier : voilà les atouts du 7e. 

Un quartier prestigieux et cossu

Sous une apparence un peu austère due à la présence de divers bâtiments officiels, le 7e arrondissement est un secteur vivant. Il concentre de nombreux monuments historiques, mais aussi des lieux culturels, des adresses gourmandes et des espaces verts. Sécurité, environnement chic, calme et qualité de vie figurent parmi les critères recherchés par les habitants du quartier. 

Plus de demandes que de biens à louer

Avec des tarifs parmi les plus élevés de la capitale, le 7e attire les ménages aisés. Plus d’un tiers de la population est composée de cadres et de chefs d’entreprises. La demande locative est très forte de la part des couples sans enfant. En parallèle, les étudiants et les familles recherchent aussi un logement dans ce quartier tranquille et près des écoles. 

Vous pouvez ainsi cibler plusieurs profils de locataires selon votre budget et le type de bien :

• une famille en location vide dans un T5 ; 
• un étudiant en studio loué meublé près de Sciences Po ; 
• une clientèle plus corporate grâce à la location aux entreprises.

Les commerces et les transports

Les résidents peuvent profiter d’excellents commerces de bouche rue du Bac, au Bon Marché Rive Gauche ou encore à la Grande Épicerie de Paris. Ils apprécient également la proximité de la Seine, ses avenues arborées et les espaces verts propices à la promenade. Enfin, le quartier est desservi par plusieurs modes de transports en commun (RER, métros 8,12 et 13).  

Les points critiques

Malgré une forte affluence de touristes, le week-end ou pendant certaines périodes de l’année, le 7e arrondissement remporte tous les suffrages. 

Si l’on se place maintenant du côté de l’investisseur, plusieurs éléments peuvent constituer un frein : 

• le prix des biens, le 7e reste sur le podium des arrondissements les plus onéreux de la capitale ; 
• l’encadrement des loyers qui atténue la rentabilité ; 
• la qualité des logements. Plus de 55 % des propriétés sont des passoires énergétiques, des travaux seront donc nécessaires pour les proposer à la location. 

Nos conseillers connaissent parfaitement la réglementation et le marché immobilier du 7e arrondissement. Déléguez-leur la gestion locative pour un investissement plus serein.

Découvrez notre prochain article, Investissement locatif à Paris : Décryptage du 8e arrondissement .